外國人取得土地權利之限制

 

    外國人取得土地權利之限制

一、   土地法對於外國人地權之限制為何？

(一) 平等互惠原則 (消極)

外國人在中華民國取得或設定土地權利，以依條約或其本國法律，中華民國人民得在該國享受同樣權利者為限。（土法18）

(二) 取得土地種類之限制 (消極:負面表列)

左列土地，不得移轉、設定負擔或租賃於外國人：

1.          林地。

2.          漁地。

3.          狩獵地。

4.          鹽地。

5.          礦地。

6.          水源地。

7.          要塞軍備區域及領域邊境之土地。

前項移轉，不包括因繼承而取得土地。但應於辦 理繼承登記完畢之日起三年內出售與本國人，逾期未出售者，由直轄市、縣（市）地政機關移請國有財產局辦理公開標售，其標售程序準用第七十三條之一相關規 定。前項規定，於本法修正施行前已因繼承取得第一項所列各款土地尚未辦理繼承登記者，亦適用之。（土法17）

(三) 取得土地用途之限制：  (積極:正面表列)

外國人為供自用、投資或公益之目的使用，得取得左列各款用途之土地，其面積及所在地點，應受該管直轄市或縣（市）政府依法所定之限制：

1.          住宅。

2.          營業處所、辦公場所、商店及工廠。

3.          教堂。

4.          醫院。

5.          外僑子弟學校。

6.          使領館及公益團體之會所。

7.          墳場。

8.          有助於國內重大建設、整體經濟或農牧經營之投資，並經中央目的事業主管機關核准者。前項第八款所需土地之申請程序、應備文件、審核方式及其他應遵行事項之辦法，由行政院定之。（土法19）

(四) 取得土地面積及所在地點之限制：

外國人為供自用、投資或公益之目的使用，依法取得之土地，其面積及所在地點，應受該管直轄市或縣（市）政府依法所定之限制。（土法19參照）

(五) 外國人在我國取得土地權利之程序

分為「一般程序」、「特別程序」二種：

1.      一般程序（即自用、公益等用途）：

(1).    外國人依法定用途需要取得土地，應檢附相關文件，申請該管直轄市或縣  （市）政府核准；土地有變更用途或為繼承以外之移轉時，亦同。

(2).    直轄市或縣（市）政府為前項之准駁，應於受理後十四日內為之，並於核  准後報請中央地政機關備查。（土法20參照）

2.      特別程序（即投資用途）：

(1).  應先經中央目的事業主管機關同意。

(2).    檢附相關文件，申請該管直轄市或縣（市）政府核准；土地有變更用途或為繼承以外之移轉時，亦同。

(3).    直轄市或縣（市）政府為前項之准駁，應於受理後十四日內為之，並於核准後報請中央地政機關備查。

(六) 外國人取得本項用途土地後之管理機制（義務或限制）：

1.      應依核定期限及用途使用；.因故未能依核定期限使用者，應敘明原因向中央目的事業主管機關申請展期。 未依核定期限及用途使用者，由直轄市或縣（市）政府通知土地所有權人於通知送達後三年內出售。 逾期未出售者，得逕為標售，所得價款發還土地所有權人；其土地上有改良物者，得併同標售。標售之處理程序、價款計算、異議處理及其他應遵行事項之辦法，由中央地政機關定之。（土法20參照）

2.      外國人租賃或購買之土地，經登記後，依法令之所定，享受權利，負擔義務。（土法24）

	大陸地區人民			外國人
基本原則及限制	外國人在中華民國取得或設定土地權利，以依條約或其本國法律，中華民國人民得在該國享受同樣權利者為限。（土法18）			大陸地區人民、法人、團體或其他機構，或陸資公司申請在臺灣地區取得、設定或移轉不動產物權，有下列情形之一者，得不予許可： 一、 影響國家重大建設者。 二、 涉及土地壟斷投機或炒作者。 三、 影響國土整體發展者。 四、 其他經中央目的事業主管機關認為足以危害國家安全或社會安定之虞者。
種類限制	左列土地不得移轉、設定負擔或租賃於外國人： 一、林地。 二、漁地。 三、狩獵地。 四、鹽地。 五、礦地。 六、水源地。 七、要塞軍備區域及領域邊境之土地。 前項移轉，不包括因繼承而取得土地。但應於辦理繼承登記完畢之日起三年內出售與本國人，逾期未出售者，由直轄市、縣 (市) 地政機關移請國有財產局辦理公開標售，其標售程序準用第七十三條之一相關規定。 前項規定，於本法修正施行前已因繼承取得第一項所列各款土地尚未辦理繼承登記者，亦適用之。 (土法17)			大陸地區人民、法人、團體或其他機構，或其於第三地區投資之公司（以下簡稱陸資公司）申請在臺灣地區取得、設定或移轉不動產物權，有下列情形之一者，應不予許可：(許可辦法2) 一、依土地法第十七條第一項各款所定之土地。 二、依國家安全法及其施行細則所劃定公告一定範圍之土地。 三、依要塞堡壘地帶法所劃定公告一定範圍之土地。 四、各港口地帶，由港口主管機關會同國防部及所在地地方政府所劃定一定範圍之土地。 五、其他經中央目的事業主管機關劃定應予禁止取得之土地。
用途限制	自用及公益	外國人為供自用、投資或公益之目的使用，得取得左列各款用途之土地，其面積及所在地點，應受該管直轄市或縣 (市) 政府依法所定之限制︰ 一、住宅。 二、營業處所、辦公場所、商店及工廠。 三、教堂。 四、醫院。 五、外僑子弟學校。 六、使領館及公益團體之會所。 七、墳場。 八、有助於國內重大建設、整體經濟或農牧經營之投資，並經中央目的事業主管機關核准者。 前項第八款所需土地之申請程序、應備文件、審核方式及其他應遵行事項之辦法，由行政院定之。(土法19)		大陸地區人民取得供住宅用不動產所有權，於登記完畢後滿三年，始得移轉。但因繼承、強制執行、徵收或法院之判決而移轉者，不在此限。 取得前項供住宅用不動產，於登記完畢後三年內，不得辦理土地權利移轉之預告登記。(許可辦法6-1I)
				大陸地區法人、團體或其他機構，或陸資公司，為供下列業務需要，得取得、設定或移轉不動產物權： 一、業務人員居住之住宅。 二、從事工商業務經營之廠房、營業處所或辦公場所。 三、其他因業務需要之處所。  (許可辦法7 I)
	投資			大陸地區法人、團體或其他機構，或陸資公司，從事有助於臺灣地區整體經濟或農牧經營之投資，經中央目的事業主管機關同意後，得申請取得、設定或移轉不動產物權。 第一項所稱整體經濟之投資，指下列各款投資： 一、觀光旅館、觀光遊樂設施及體育場館之開發或經營。 二、住宅及大樓之開發或經營。 三、工業廠房之開發或經營。 四、工業區及工商綜合區之開發或經營。 五、其他經中央目的事業主管機關公告投資項目之開發或經營。 第一項所稱農牧經營之投資，指符合行政院農業委員會公告之農業技術密集與資本密集類目及標準之投資。(許9參照)
程序	一般之申請		外國人依前條需要取得土地，應檢附相關文件，申請該管直轄市或縣 (市) 政府核准；土地有變更用途或為繼承以外之移轉時，亦同。 (土法20前段)	大陸地區人民取得、設定或移轉不動產物權，應填具申請書，並檢附下列文件，向該管直轄巿或縣（巿）政府申請審核： 　 一、申請人身分證明文件。 　 二、依前條規定經驗證之證明文件。 三、其他經內政部規定應提出之文件。 直轄巿或縣（巿）政府為前項之審核通過後，應併同取得、設定或移轉不動產權利案件簡報表，報請內政部許可。(許可辦法6)
				依前項所定業務需要申請取得、設定或移轉不動產物權者，應填具申請書，並檢附下列文件，向該管直轄巿或縣（巿）政府申請審核：  一、第四條第二款或第三款規定之資格證明文件。 二、依第五條規定經驗證之證明文件。 三、其他經內政部規定應提出之文件。 (許可辦法7 II)
	投資之申請		其依前條第一項第八款取得者，並應先經中央目的事業主管機關同意。(土法20後段)	大陸地區法人、團體或其他機構，或陸資公司，從事有助於臺灣地區整體經濟或農牧經營之投資，經中央目的事業主管機關同意後，得申請取得、設定或移轉不動產物權。 依前項規定申請取得、設定或移轉不動產物權者，應填具申請書，並檢附下列文件，向該管直轄巿或縣（巿）政府申請審核： 一、第四條第二款或第三款規定之資格證明文件。 二、依第五條規定經驗證之證明文件。 三、中央目的事業主管機關同意之文件。 四、其他經內政部規定應提出之文件。 (許可辦法9參照)
	核準		直轄市或縣 (市) 政府為前項之准駁，應於受理後十四日內為之，並於核准後報請中央地政機關備查。	直轄巿或縣（巿）政府為前項之審核通過後，應併同取得、設定及移轉權利案件簡報表，報請內政部許可。(許可辦法6II 或7 III 或9III)
	管理		外國人依前條第一項第八款規定取得土地，應依核定期限及用途使用，因故未能依核定期限使用者，應敘明原因向中央目的事業主管機關申請展期；其未依核定期限及用途使用者，由直轄市或縣 (市) 政府通知土地所有權人於通知送達後三年內出售。逾期未出售者，得逕為標售，所得價款發還土地所有權人；其土地上有改良物者，得併同標售。 (土法20參照)	大陸地區法人、團體或其他機構，或陸資公司依第九條規定取得或設定不動產物權，應依核定之投資計畫期限及用途使用；其因故未能依核定期限使用者，應敘明原因，向中央目的事業主管機關申請同意展期。 中央目的事業主管機關，應定期稽查其取得、設定不動產物權後之使用情形，並依下列方式處理： 一、未依核定期限使用者，應通知內政部廢止其許可，並由內政部通知直轄市、縣（市）政府限期令其於二年內出售。 二、與核准計畫用途使用情形不符之情事者，應予制止，通知內政部廢止其許可，並由內政部通知直轄市或縣（市）政府限期令其於一年內出售。 三、有違反土地使用分區管制相關法令規定之使用者，應予制止，通知內政部廢止其許可，並由內政部通知直轄市、縣（市）政府限期令其於六個月內出售。       (許可辦法6II 或7 III 或9III)
權利 義務			外國人租賃或購買之土地，經登記後，依法令之所定，享受權利，負擔義務。