Ø 105年不動產估價理論 (不動產估價師)
n 路線價估價法之意義及基本原理為何？又深度指數表的編製，應注意那些事項？
另請就臺灣地區深度指數表編製的結果加以評述之。（25 分）
n 在一個可建築五層樓公寓且大部分為新建五層樓公寓的地區，近期內僅有一棟新建
三層樓透天住宅出售且其售價低於房地成本價格，請就不動產估價之相關原則對此
現象加以論述。（25 分）
n 試依不動產估價技術規則之規定，申述「計量模型分析法」之意義，並闡述其應用
時應符合那些條件？（25 分）
n 有一棟建築改良物經直轄市或縣（市）主管機關登錄為歷史建築，請問該建築改良物
應如何估價？（25 分）
Ø 104年不動產估價理論 (不動產估價師)
n 不動產收益價格依不動產估價技術規則規定，得採直接資本化法或折現現金流量分
析法求得，試就兩者之意義與關連性並請列出計算公式，予以說明。（25 分）
n 進行不動產估價時，比較標的若與勘估標的之價格日期不同時，是否需進行價格日
期調整？若需進行調整時，應如何處理？請詳述其理由。（25 分）
n 試問需進行租賃權價值評估之情況為何？假設某出租土地面積為 100 坪，租期尚餘 2 年， 目前每年支付租金為新臺幣
3,500 元／坪，若市場經濟租金為新臺幣 5,500 元／坪， 則租賃權價格為多少？並請據此說明差額租金還原法之應用限制（假設折現率為 10%）。（25 分）
n 某建築商要購買一塊住宅區土地，興建大廈出售，請問如何運用土地開發分析方式，
評估其正常價格？（25 分）
Ø 103年不動產估價理論 (不動產估價師)
n 請說明土地開發分析法之意義及其與最有效使用原則、均衡原則、競爭原則、預測
（期）原則、外部性原則間的關聯性。（25 分）
n 有一宗面積狹小無法單獨建築利用的畸零地 A，其毗鄰僅有一宗大面積未開發地 B， 其餘皆已建築開發利用。今 B 地所有權人擬向 A 地所有權人購買其土地，如果不動 產估價師接受 A 地所有權人委託估價，宜以何種價格種類評估 A 地之價格？如何 評估？（25 分）
n 依收益法計算總費用時，下列項目中，請列舉五項不宜列入費用之項目，並詳述
其理由。重置提撥款改良性資本支出帳面折舊所得稅地價稅土地增值 稅㈦自有資本利息㈧貸款利息㈨房屋稅。（25 分）
n 請依不動產估價技術規則之規定，說明農作改良物之估價對象及其於估價時應考慮
之因素與估價方式。（25 分）
Ø 102年不動產估價理論 (不動產估價師)
n 請依不動產估價技術規則第 43 條規定，說明收益資本化率或折現率求取方法。若 某一不動產估價報告書同時運用直接資本化法與折現現金流量分析，請問依前述規 定評估之收益資本化率與折現率之數值是否相同？試評述之。（25 分）
n 於運用比較法進行區域因素及個別因素修正時，有關比較調整價格之定性分析與定量
分析之內容與價格調整方法為何？請詳予論述之。（25 分）
n 採用耐用年數估計建物折舊之主要方法有那幾種？請列舉三種，並比較其優缺點。
若以已經歷年數計算折舊，可能產生之問題為何？試評述之。（25 分）
n 設有一棟五層樓房屋，其中第三層樓在最近發生買賣，請問如何估計該棟樓房之基
地價格？又，如發生買賣的樓層不是第三層樓，而是地面層，則基地價格是否不同？
其理由為何？請評述之。（25 分）
Ø 101年不動產估價理論 (不動產估價師)
n 位於都市計畫住宅區之既成巷道應如何估價？又如該宗土地嗣劃入都市更新單元
並予廢巷，且與鄰地合併開發為住宅大樓，請問該既成巷道又應如何估價？並請說明
如何應用估價理論及何種估價方法來估價。（25 分）
n 路線價法係以路線價配合深度指數表來查估宗地地價，請說明為何有的深度指數表
呈現遞增現象，有的卻呈現遞減現象？兩者在路線價法的應用上有無不同？試申述
之。（25 分）
n 建築改良物如為課稅目的而估價，應採用何種方法較為適宜？請說明該方法之估價
要領為何？其與不動產估價原則之關係為何？試申述之。（25 分）
n 價值、價格、成本之意義有何區別？其與成本法、比較法及收益法有何關聯？試申
述之。（25 分）
Ø 100年不動產估價理論 (不動產估價師)
n 比較法係以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等程序，推算勘估標的價格。以
統計學的觀念來看，選取之比較標的就是用來推算勘估標的價格的樣本（sample）。依 循這樣的推論，勘估標的價格應該是個區間，為什麼？這個價格區間的概念，對於正 常價格的應用有何影響？（25 分）
n 採用折現現金流量分析時，如何決定勘估標的之期末價值？在決定期末價值時，有
何必須注意的事項？（25 分）
n 建築物的經濟耐用年數未必與物理耐用年數相同，這兩種耐用年數間的差異和不動
產或土地之供給、需求有何關係？又這兩種耐用年數間的差異，如何影響不動產價
值的決定？（25 分）
n 近年來出現多起高氯離子建物（俗稱海砂屋）的訴訟案件，估價師也提供高氯離子
建物造成不動產價值減損的估價報告，做為法院判決時的參考。請問估算高氯離子
建物造成的不動產價值減損時，應該了解的法律爭論為何？如何運用不動產估價方
法，估算高氯離子建物造成的不動產價值減損？（25 分）
Ø 99年不動產估價理論 (不動產估價師)
n 試比較說明「正常價格」、「市場價值（Market Value）」及「公平價值（Fair Value）」三者之異同。（25 分）
n 何謂「外部性原則」？何謂「適合原則」？何謂「均衡原則」？試申述並比較之。
又以上各原則與「最有效使用」有何關係？（25 分）
n 公部門之大量估價與私部門之個別估價有何不同？目前公部門大量估價所採用之估
價方法為何？請申述之。（25 分）
n 某甲有二戶相鄰且面積相同之公寓，一戶續租給原來的房客乙，另一戶原為空屋，
現擬出租給丙。請問這二戶的租金估計有無不同？又應該如何估計？（25 分）
Ø 98年不動產估價理論 (不動產估價師)
n 直接資本化法之收益資本化率與折現現金流量分析之折現率，兩者之意義為何？性
質上有何異同？試比較分析之。另請就不動產估價技術規則中相關規定加以評述。
（25 分）
n 試比較說明不動產估價技術規則規定之價格種類。可抽取地下溫泉之土地，應以何
價格種類估計之？（25 分）
n 試比較說明樓層別效用比與地價分配率之意義與理論基礎。依現行都市更新權利變
換實施辦法之規定，採何種計算方式對一樓地主較為有利？理由何在？（25 分）
n 不動產估價師以新建高層住宅大廈逐漸取代老舊公寓住宅的市場資訊，推估穩定社
區小型公寓住宅的價值。如果你是金融機構授信人員，是否接受此估價報告書？請
就不動產估價相關之原則，說明接受或拒絕之理由。（25 分）
Ø 97年不動產估價理論 (不動產估價師)
n 試問不動產估價師於面對經濟發展環境與社會結構變遷充滿不確定因素，外加全球
化市場的衝擊效應，當接受委託人提出某直轄市級之都市計畫區住宅用地委託估
價，其估價目的為評估出售該筆用地之價格，請嘗試以五項適切的不動產估價原則，
進行影響該住宅用地價格之因素分析？（25 分）
n 不動產價值建立於財產權的範圍，因此不動產權的查證為估價的重要工作之一，請
說明不動產估價師於進行查估前應確定那些基本權利資料？（25 分） 三、何謂不動產同一供需圈？請說明同一供需圈的特徵，同時請以住宅地為例，說明進 行估價時應特別留意的基本事項？（25 分）
n 近幾年天災頻仍，水災、火災、風災及地震等天然災害的發生，不斷對於都市環境
產生潛在威脅，試問當某地區經常遭遇水災侵襲（水災災害潛勢較高），如是當進行
住宅用不動產估價時應如何把握各項減價因素？（25 分）
Ø 96年不動產估價理論 (不動產估價師)
n 何謂土地「自然供給」？何謂土地「經濟供給」？又何謂土地「計劃供給」？請以
農地可否變更為住宅建地使用為例，說明這些供給與估價之一般因素、區域因素與
個別因素之分析以及與因素之調整關係。（25 分）
n 某甲以非都市土地之農地申請變更為住宅社區，並劃定百分之十為公園綠地，及百
分之二十五為道路等其他公共設施用地，請說明如何應用理論及何種估價方式估算
其公園綠地之不動產價格。（25 分）
n 何謂「供需原則」？何謂「最有效原則」？在一般建地估價時，何者宜優先考量，
請說明其理由並分析與其他原則之關係。（25 分）
n 何謂「近鄰地區」？何謂「類似地區」？當勘估標的「A」距離高鐵車站 100 公尺， 比較標的「B」距離高鐵車站 1200 公尺，甲不動產估價師認為 A 與 B 均同屬「近 鄰地區」，而乙不動產估價師認為 B 為「類似地區」，請問兩人在撰寫報告時，如
何就「高鐵車站」之關係，於區域因素分析及區域、個別因素之調整方面有何不同
之內容？（25 分）
Ø 95年不動產估價理論 (不動產估價師)
n 成本法估價（cost approach），係藉由價格日期重新建造勘估標的建築物所需成本再減累 積折舊，以求得勘估標的建築物試算價格的方法。試說明何謂「折舊」（depreciation） 、折舊的發生原因及進行減價修正的方法？（25
分）
n 依地價調查估計規則第 18 條之規定，「⋯⋯已開闢道路及其二側或一側帶狀土地 ，其地價與一般地價區段之地價有顯著差異者，得就具有顯著商業活動之繁榮地區
，依當地發展及地價高低情形，劃設繁榮街道路線價區段。⋯⋯」證明公部門大量
估價仍有參採路線價估價法之精神。試申述路線價估價法之意義、基本理論及運用
要領？（25 分）
n 運用比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整，以推算勘估不動產價格時，應就
價格形成條件中非屬於一般正常情形而影響價格時之情況，進行調整。試申述有那
些交易狀況屬特殊情況，需進行調整甚至不予採用？（25 分）
n 試說明現金流量折現法（discounted cash flow, DCF）之估價原理、應用場合及其分 析時所需預測的項目有那些？（25 分）
